Квадратный метр. Новости рынка недвижимости: квартиры, дома, земля

В новых жилых комплексах Москвы наблюдается снижение интереса к ипотечному кредитованию.

Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в прошлом году доля сделок с ипотекой уменьшилась с 77% до 38%. В настоящее время 85% покупателей предпочитают сначала продать свои старые квартиры, а потом на эти средства приобрести новостройки, избегая кредитов.

Ранее процесс покупки жилья был менее сложным: сначала продавалось старое жилье, и только потом оформлялась ипотека для улучшения жилищных условий. Однако в настоящее время такой подход доступен лишь 15% покупателей, из которых многие используют семейную ипотеку или небольшие кредиты до 3 миллионов рублей. Прямые сделки с новостройками, без предварительной продажи вторичного жилья, встречаются достаточно редко — их доля чуть превышает 5%.

Тем не менее, интерес со стороны инвесторов возрастает: те, кто смог воспользоваться привлекательными условиями кредитования, начали инвестировать в квартиры, понимая, что их стоимость не упадет. Однако новые квартиры по-прежнему имеют высокую цену: в "старой" Москве их средняя стоимость на 50% превышает цену вторичного жилья, а в Новой Москве — на 20%.

Как утверждает Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость», многим покупателям приходится искать варианты в районах с активной застройкой, чтобы не уменьшать общую жилую площадь. О значительном улучшении жилищных условий в текущих условиях говорить сложно — это, скорее, процесс обмена «квартиры на квартиру».

Комитет Государственной Думы поддержал законопроект, который предоставляет микрокредитным организациям возможность выдавать ипотечные займы на территории России.

❗️Министерство строительства Российской Федерации установило новые минимальные стандарты для отделки жилых помещений. Основные изменения следующие:

— При покраске стен допускаются мелкие дефекты, такие как следы, полосы, пятна и подтёки, если они не видны с расстояния 2 метра;

— Неровности плиточного пола могут колебаться от 3 до 5 мм в зависимости от типа плитки;

— Для паркета разрешены зазоры до 0,5 мм, а для ламината — до 0,2 мм;

— Что касается оштукатуренных потолков, есть возможность отклонений от горизонтали, в то время как для натяжных потолков прогиб не должен превышать 10 мм на каждый метр диагонали комнаты.

Данный приказ вступит в силу с 1 марта.

В 2024 году в Московской области строительные компании осуществили переселение жителей из 14 административных округов.

Общая площадь ветхих помещений, которые подлежали сносу, составила 31 тысячу квадратных метров. Лидером по объему очищенной площади стали Люберцы, где было снесено 12,6 тыс. м². Второе место заняли Мытищи с 6,3 тыс. м², а третью строчку занимает Одинцовский муниципальный округ, который освободил 2,7 тыс. м².

Благодаря данной программе переселения более тысячи человек смогли покинуть небезопасные и устаревшие здания и переехать в новые современные квартиры с необходимыми условиями для комфортной жизни.

В Москве студенты, как правило, тратят примерно 50 тысяч рублей в месяц на съем однокомнатной квартиры. Что касается двухкомнатных квартир, то их аренда обойдется около 70,3 тысячи рублей. Обычно студенты, которые работают параллельно с учёбой, выбирают более экономичные варианты жилья, в отличие от тех, кто полностью посвящает себя учебе.

По словам Олега Репченко, главы IRN.RU, московский рынок недвижимости в 2024 году не столкнулся с резким падением, а скорее «успокоился».

Эти выводы подтверждаются данными Росреестра: рынок избавился от перенапряжения, накопившегося в прошлые годы. В отличие от активного 2023 года, количество сделок на вторичном рынке сократилось на 16%. Однако в сравнении с 2022 годом этот показатель все еще вырос на 10%. Вторичный рынок продолжает удовлетворять реальные потребности населения, такие как организация свадеб и появление детей.

Что касается ипотеки, то обстановка здесь «колебалась»: летом наблюдалось значительное снижение спроса, но к декабрю рынок вновь активизировался — в этом месяце было оформлено 120,8 тысячи сделок, что на 11% меньше, чем в 2023 году, но на 11,5% больше по сравнению с 2022 годом. Репченко отмечает, что даже при высоких процентных ставках покупатели продолжают свои действия, готовые к рискам, в том числе и с использованием субсидируемых ипотечных программ.

Ситуация на рынке новостроек также схожа: было подписано 87,1 тысячи контрактов, что на 24,6% меньше, чем в 2023 году, но при этом этот результат лучше, чем в 2022. В конце года наблюдалось некоторое возрождение активности, однако позитивные результаты могут скрывать серьезные проблемы.

Законодательная инициатива, разработанная для формализации статуса апартаментов и стоявшая на "мёртвой точке" с 2021 года, не прошла Государственную Думу. Этот законопроект планировался как инструмент для решения проблемы с имуществом, которое официально оценивается как нежилое, но фактически служит жилым помещением.

Основным назначением проекта закона было внесение в законодательство термина "апартаменты" и установление механизма их перевода в резиденциальную категорию. Однако, этот путь предусматривал многочисленные условия и ограничения.

В 2024 году стоимость типичного жилья, проданного на первичном рынке в классической части Москвы, возросла на 26% за год. В то же время недвижимость в Новой Москве подорожала на 6%, а в Подмосковье — на 8%.

За прошедший год количество принятых ипотечных займов снизилось на 70%, а объем уменьшился на 68%. По данным ОКБ, банки выдали в декабре 2024 года 60,74 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 260,22 млрд рублей. В декабре 2023 года количество выданных ипотечных кредитов составило 188,72 тыс., на сумму 855,05 млрд рублей.

Всего в 2024 году россияне взяли 1,15 млн ипотечных займов на общую сумму 4,96 трлн рублей. По сравнению с данными за 2023 год уменьшение числа предоставленных кредитов составило 43%, а суммы - 40%. В течение 2023 года было выдано 2,01 млн жилищных кредитов на сумму 8,26 трлн рублей.

Отмена льготного ипотечного кредитования оказала воздействие на загородный рынок недвижимости и на строительство частных домов в Московском регионе.
«Компания "Инком" отмечает: «Все виды новых загородных объектов показали негативную годовую динамику. Например, спрос на дачи сократился на 11%, строительство без подряда уменьшилось на 44%, а земельные участки под застройку (УБП) - на 14%.

Перед завершением программы льготной ипотеки продажи на рынке загородной недвижимости Московской области возросли: по итогам второго квартала количество сделок увеличилось на 17% по сравнению с первым кварталом. Однако уже в третьем квартале статистика показала снижение объема продаж на 7%, а к четвертому кварталу ещё на 18%.
В сегменте строительства результаты также выразительны: во втором квартале 2024 года продажи домов и участков с подрядом увеличились на 69%, в третьем квартале было зафиксировано сокращение сделок на 5%, а к четвертому кварталу снижение составило 26%».

Однако, в отличие от рынка новостроек, снижение продаж земельных участков с домами не повлияло на цены:
«Средняя цена дома (или участка с подрядом) на рынке загородной недвижимости в настоящее время составляет 30,6 миллиона рублей, год назад было 25,5 миллиона рублей (рост на 20%). Средняя цена объекта строительства без завершения - 30,7 миллиона рублей против 26,2 миллиона рублей год назад (+17%). Средняя стоимость земельных участков без построек составляет сегодня 3,4 миллиона рублей, за год она не изменилась».

#ипотека
Сумма просроченных выплат по жилищным кредитам в России перевалила за планку в ₽100 млрд - увеличение в 13 раз за прошлый год.

К 2024 году объем неоплаченных жилищных займов достиг исторического максимума в ₽102 млрд. По данным агентства "Долговой консультант", за 11 месяцев ситуация усугубилась более чем в 10 раз, как в денежном, так и в процентном выражении.
Где проблема наиболее острая? Рекордами по просрочкам обладают: столица и область, Кубань и Северная столица. Здесь у большинства заемщиков просрочка превышает 3 месяца.

Что происходит на рынке?
1. Запутанности с реализацией имущества:
- Уменьшение спроса на жилье из-за высоких процентных ставок по кредитам.
- Люди откладывают приобретение квартир, предпочитая сохранять средства на депозитах.
2. Привилегированная ипотека и ее последствия:
- Перед завершением преференциальных программ возник ажиотаж, что повлекло за собой искусственное увеличение спроса.
- Ослабление курса рубля и маркетинговые шаги банков сделали кредиты менее доступными.
3. Долговая нагрузка:
- Ухудшение финансового положения кредиторов на фоне роста цен и ставок.
- Повышение издержек на обслуживание ипотеки из-за увеличения ключевой ставки.

Что это значит для рынка? В такой обстановке риск потерять жилье возрастает, поскольку погасить заложенные квартиры становится сложнее. Замедление продаж негативно сказывается на доходах застройщиков, а проблемы с реализацией проектов усиливаются. При этом увеличение числа невозвращенных кредитов оказывает давление на финансовую устойчивость системы.

Политика доступного жилья через преференциальные ипотечные программы оказалась двусмысленной. С одной стороны, она сделала кредиты доступнее, а с другой — многих граждан Российской Федерации оставила в долговой яме. Для исправления ситуации потребуется пересмотр подходов к кредитованию и целевая поддержка пострадавших кредиторов.

Для РКН № 5045733294